Même si elle s’arrête un jour, la crise sanitaire aura modifié en profondeur le marché immobilier, que ce soit en logements, en bureaux ou en commerces. Déjà fragilisé par de trop nombreuses fractures et inégalités, notre pays vit une véritable mutation accélérée, dont les acteurs, notamment judiciaires, n’ont pas pris l’entière mesure. Il est vrai qu’ils ne sont guère aidés par des règles de droit et des usages dont l’obsolescence devient de plus en plus manifeste.
Avant la pandémie de covid-19, la France était déjà le seul pays de l’OCDE à ne recenser que 30 % de sa population dans des métropoles, alors que ses grandes villes sont pourtant à l’origine de 81 % de sa croissance, soit bien davantage que dans les autres pays occidentaux. Cette fracture territoriale s’est encore accrue depuis, car la crise sanitaire, tout en laissant de côté le monde rural, a accéléré la numérisation des populations urbaines et relativement fortunées, lesquelles ont changé leur manière de travailler avec le télétravail, de consommer avec les livraisons à domicile, et d’habiter avec la quête d’espace et de verdure.
La révolution du télétravail
Les confi nements successifs ont permis aux organisations d’expérimenter un télétravail à 100 % qui s’est révélé globalement efficace, en sauvegardant plus de 10 % de notre PIB. Certes, à la fi n de l’été 2020, 10% seulement des 28 millions d’actifs étaient encore en télétravail, alors qu’ils étaient 25 % en avril 2020. Mais un an plus tard, ils étaient à nouveau 22 % avec la multiplicité des accords d’entreprises, de sorte que le mouvement apparaît aujourd’hui irréversible, même s’il ne touche que les « cols blancs » et non les « cols bleus ». Surtout, le télétravail a amené près d’un actif sur deux à s’interroger sur le sens de son emploi et le rapport à son entreprise. En effet, le bureau n’est plus perçu comme un lieu de production, mais est devenu l’élément fédérateur des salariés, par contraste avec le manque de socialisation du travail à domicile. Le bureau individuel fait place au « flex office », aux lieux collaboratifs et aux salles de réunion, avec une multiplication des services.
L’embellie du logement
Mais le télétravail n’a pas affecté que le bureau ; il a aussi bousculé le marché du logement. En septembre 2020, les changements de domicile des actifs ont crû de 126 % par rapport à septembre 2019 et cette croissance était encore de + 40 % en septembre 2021 (baromètre LinkedIn). En conséquence, les ventes de logements anciens, pourtant au plus haut avant la crise sanitaire, ont battu tous les records avec 1 150 000 transactions entre juin 2021 et juin 2020 ( Les Échos , 9 sept. 2021). Mêmes les ventes de logements neufs ont crû de plus de 25 % pour les maisons individuelles et près de 10 % pour les logements collectifs, portés par l’appétit des investisseurs (l’écart de rendement avec les bureaux n’est plus aujourd’hui que de 0,5 % alors qu’il était de plus de 1,5 % avant le covid) et surtout par l’explosion du
marché des résidences anciennement secondaires, mais dorénavant aussi principales, grâce au télétravail. Cette embellie risque toutefois d’être temporaire. Déjà parce que les permis de construire, totalement arrêtés durant de longs mois en 2020, n’ont pas rattrapé leur retard et restent, de toute manière, très insuffisants pour couvrir la demande. Mais aussi parce que les recherches de logement ont chuté de 37 % entre septembre 2021 et septembre 2020, alors qu’elles avaient crû de 48 % l’année précédente.
La carte montre une destruction de l’emploi inégale dans des zones déjà touchées avant le covid :
– les zones touristiques sont particulièrement touchées avec la fermeture de l’hôtellerie, des stations balnéaires sur le pourtour méditerranéen ou sur l’arc normand, ou les stations de ski par exemple ;
– le nord et l’ouest de la France, moins touchés par la destruction de l’emploi, où les industries ont continué de produire ;
– Paris, où les commerces et les sièges sociaux ont fermé massivement ainsi que les retails parks et les centres commerciaux.
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