On rappellera que la valeur locative résulte de l’application des éléments cités à l’article L 145-33 du Code de commerce à savoir :
- Les caractéristiques du local considéré, qui se traduit notamment par l’application de coefficients de pondération appropriés.
- La destination des lieux, en prenant en compte dans les éléments de comparaison la destination contractuelle. On constate ainsi que les niveaux de loyers dépendent de l’activité exercée.
- Les obligations respectives des parties, qui imposent d’appliquer à la valeur locative des abattements ou des majorations, fonction des clauses et conditions du bail.
- Les facteurs locaux de commercialité, qui résultent non seulement de la commercialité de l’artère, mais également de manière plus large de la qualité de l’environnement des lieux loués.
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, soit la synthèse des baux neufs, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires.
Ces 5 éléments sont les seuls critères permettant de déterminer la valeur locative. On ne peut donc tenir compte directement de la capacité contributive du locataire, celui-ci n’étant d’ailleurs pas associé à son bailleur.
La valeur locative résulte donc d’une définition juridique et ne peut être confondue avec le loyer de marché, conséquence d’un équilibre économique entre offre et demande.
La valeur locative est déterminée en fonction du loyer de marché (baux neufs), mais doit également prendre en compte les éventuels renouvellements amiables et les fixations judiciaires existantes.
On estime ainsi pour les boutiques et selon leur nature et leur situation, que les écarts entre valeur locative et loyer de marché sont usuellement compris entre 20 % et 50 %, mais peuvent largement excéder cette fourchette pour des emplacements de grande qualité.
La pondération des boutiques
On rappellera que pour calculer la valeur locative des boutiques, il est d’usage de prendre en compte non pas la surface réelle, mais une surface pondérée qui doit tenir compte de la valeur relative des différentes parties du local loué. A cet effet, la Compagnie des Experts en estimations de fonds de commerce et d’industrie et de valeurs locatives près la Cour d’Appel de Paris avait publié dans l’A.J.D.I. du 10 décembre 1999, les coefficients habituellement retenus.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière dans sa 4ème édition d’octobre 2012 a procédé à une harmonisation des coefficients retenus pour les surfaces de vente en boutiques « traditionnelles de centre-ville ». A compter du 1er juillet 2015 une nouvelle grille de pondération des surfaces a été publiée, fusionnant celle des Experts et des commercialisateurs. Enfin début 2020 une circulaire a précisé certains ajustements concernant les surfaces pondérées. Les coefficients rappelés ci-après concernent les boutiques de centre-ville jusqu’à 600 m² de surface utile.
Dans l’hypothèse où l’Expert souhaiterait déroger aux principes édictés par la Charte il se doit de justifier expressément son choix.
Bien entendu la méthodologie de pondération utilisée pour les locaux objet de l’expertise doit être similaire à celle appliquée aux termes de comparaison.
La pondération est strictement immobilière. Elle ne doit donc pas prendre en compte l’usage et l’affectation des différentes surfaces par le locataire, mais uniquement les caractéristiques des locaux telles que décrites dans le bail ou celles résultant des contraintes habituelles d’exploitation du local.
Ainsi l’installation d’une réserve en zone 1 par un locataire ne saurait être opposable au bailleur sauf dans l’hypothèse où la désignation des locaux mentionnerait cette réserve et imposerait donc un usage particulier de cette surface.
A contrario l’installation d’un sanitaire en zone 2 au fond d’une boutique, rendu nécessaire par l’activité, entraînerait l’application d’un coefficient de pondération spécifique et différent de celui applicable à la zone 2.
La valeur locative de renouvellement
La valeur locative de renouvellement est un concept clé dans le domaine des baux commerciaux, particulièrement lors du renouvellement du bail. Elle représente le loyer que le propriétaire et le locataire peuvent convenir ou qui peut être déterminé par une procédure légale, dans le cadre du renouvellement du bail commercial. Cette valeur prend en compte plusieurs facteurs pour s’assurer qu’elle reflète équitablement les conditions actuelles du marché immobilier. Voici les principaux éléments qui influencent la valeur locative de renouvellement :
Emplacement et Zone Géographique
L’emplacement de l’immobilier commercial est l’un des facteurs les plus déterminants de sa valeur locative. Les propriétés situées dans des zones à forte demande ou dans des quartiers commerciaux prisés auront généralement une valeur locative plus élevée. Les facteurs locaux de commercialité jouent un rôle crucial dans le succès d’une activité commerciale. Ils se réfèrent aux caractéristiques spécifiques d’un emplacement qui peuvent influencer positivement ou négativement l’attrait d’un point de vente et, par conséquent, son activité commerciale. Ces facteurs sont essentiels pour les entrepreneurs et les investisseurs lorsqu’ils évaluent l’emplacement pour une nouvelle entreprise ou pour l’expansion d’une entreprise existante. Voici les principaux facteurs locaux de commercialité à considérer :
Accessibilité et Visibilité
L’emplacement doit être facilement accessible pour les clients cibles. Cela inclut la proximité des transports en commun, la disponibilité du stationnement, et une bonne visibilité depuis les voies de circulation principales. Une meilleure accessibilité et visibilité peuvent augmenter le flux de clients potentiels.
Flux Piétonnier
Un flux piétonnier élevé est souvent synonyme de meilleures opportunités commerciales. Les emplacements à proximité d’autres commerces, attractions ou dans des zones à forte densité résidentielle peuvent bénéficier d’un trafic piétonnier régulier et soutenu.
Démographie Locale
La composition démographique de la zone environnante peut influencer le type de commerce qui réussira dans un emplacement donné. L’âge, le revenu, les habitudes de consommation et d’autres caractéristiques démographiques sont à prendre en compte pour aligner l’offre commerciale avec les besoins et préférences des consommateurs locaux.
Concurrence et Complémentarité
Analyser la présence de concurrents directs et d’entreprises complémentaires dans la zone peut fournir des insights précieux. Une concurrence trop dense peut limiter les opportunités, tandis qu’une certaine complémentarité entre les commerces peut créer des synergies et attirer davantage de clients.
État et Caractéristiques du Bien
L’état général du bien, sa superficie, ses aménagements, et toute caractéristique qui pourrait affecter son utilisation commerciale (comme la présence de vitrines, l’accessibilité, etc.) sont pris en compte pour déterminer la valeur locative.
Comparaison avec des Baux Similaires
La valeur locative peut être influencée par les loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone géographique. Les comparaisons avec des baux récemment conclus pour des propriétés comparables sont souvent utilisées comme référence.
L’Évolution du Marché Immobilier
Les tendances du marché immobilier commercial, y compris l’offre et la demande de biens locatifs dans la zone concernée, peuvent influencer la valeur locative. Une forte demande par rapport à l’offre peut entraîner une augmentation des valeurs locatives.
Conclusion
La détermination de la valeur locative de renouvellement est un processus complexe qui nécessite une analyse approfondie de nombreux facteurs. Elle est essentielle pour garantir que le loyer renouvelé reflète justement les conditions et les valeurs du marché immobilier actuel. Pour les parties impliquées, comprendre ces facteurs et, si nécessaire, consulter le Cabinet LAPANDRY EXPERTISES peut contribuer à faciliter les négociations et à aboutir à un accord équitable.
