BAIL COMMERCIAL Covid- 19 et exigibilité des loyers commerciaux
DUMONT Marie-Pierre. AJDI, septembre 2020, n° 9, p. 616-617.
Tribunal judiciaire de Paris, 18e ch., 2 e sect., 10 juillet 2020, n º 20/ 04516
L’article 4 de l’ordonnance n° 2020- 306 du 25 mars 2020 n’a pas suspendu l’exigibilité des loyers commerciaux qui peuvent être payés spontanément ou par compensation, mais interdit l’exercice de voies d’exécution forcée par le bailleur en vue de leur recouvrement. Exemple de bail commercial soumis aux dispositions du code civil pour ses dispositions de droit commun PORCHERON Sylvaine. AJDI, septembre 2020, n° 9, p. 617. Cour d’appel de Bastia, 25 mars 2020, n º 19/ 00592.
Les parties sont liées par un contrat de bail formalisé le 11 août 2004 par devant notaire dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.
Clause d’indexation et distorsion
BLATTER Jean-Pierre. AJDI, juillet/août 2020, n° 7, p. 506-507.
1ère espèce : Cour de cassation, 3e civ., 12 décembre 2019, n º 18- 23.339 ( n ° 1061 F- D)
2e espèce : Cour de cassation, 3e civ., 19 décembre 2019, n º 18- 23.196 ( n° 1144 F- D)
En l’état de révisions prévues annuellement, la convention des parties selon laquelle il convient de comparer l’indice de révision à l’indice de base fixe du premier trimestre 1997, antérieur de plus d’un an à la période de révision, crée une distorsion interdite par l’article L. 112- 1 du code monétaire et financier (1re espèce). Doit être cassé l’arrêt de la cour d’appel qui relève que si la durée écoulée entre le point de départ du bail et le 1er janvier 2006, date de la première révision, s’est élevée à huit mois et vingt-cinq jours, alors que l’indexation est annuelle en fonction de la variation d’une année de l’indice du coût de la construction, cette distorsion n’est pas contraire aux dispositions de l’article L. 112- 1 du code monétaire et financier, dès lors que la clause du bail, qui ne prévoit pas une période de variation indiciaire systématiquement supérieure à la durée entre chaque révision mais permet une exception lors de la première révision, ne peut être réputée non écrite ( 2e espèce).
Seul l’usufruitier est débiteur de l’indemnité d’éviction
BLATTER Jean-Pierre. AJDI, juillet/août 2020, n° 7, p. 507-508.
Cour de cassation, 3e civ., 19 décembre 2019, n º 18-26.162 ( n° 1114 FS- P+ B+ I)
L’indemnité d’éviction n’est due que par l’usufruitier et le nu-propriétaire ne peut en aucune manière être condamné in solidum au paiement avec lui.
Fin du bail : le preneur qui exécute tardivement la décision le condamnant à payer des frais de remise en état doit une indemnité d’immobilisation au bailleur.
PORCHERON Sylvaine. AJDI, juillet/août 2020, n° 7, p. 508. Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2020, n º 19- 10.117 ( n° 81 F- D) Une société ayant pris à bail commercial des locaux, donne congé et libère les lieux le 31 mars 2014. Le 24 avril 2016, elle saisit le tribunal en fixation du coût de la remise en état. À titre reconventionnel, la bailleresse demande sa condamnation au paiement d’une indemnité d’immobilisation pour la période du 1er avril 2014 au 16 février 2016.
Refus fautif du cessionnaire de réitérer une cession de droit au bail : le versement des loyers au bailleur par le cédant constitue un préjudice direct PORCHERON Sylvaine. AJDI, juillet/août 2020, n° 7, p. 508.
Cour de cassation, 3e civ., 19 mars 2020, n º 18- 26.567 ( n° 238 F- D) Dès lors que le local loué est situé dans le périmètre d’une ZAC ayant fait l’objet d’une DUP, les conventions constituent des conventions d’occupation précaire PORCHERON Sylvaine. AJDI, juillet/août 2020, n° 7, p. 508-509. Cour de cassation, 3e civ., 26 mars 2020, n º 19- 12.015 ( n° 262 F- D)
Convention d’occupation précaire : précisions sur les circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties CHAVANCE Emmanuelle. Loyers & Copropriété, juillet/août 2020, n° 7-8, p. 29-30. Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-12.015, FS-D, Sté Auto-école c/Cne Deauville (pourvoi c/CA Caen, 29 nov. 2018) : JurisData n° 2020-008673 Dès lors que, d’une part, l’article L. 221-1 du Code de l’urbanisme autorise la collectivité territoriale à ne consentir que des concessions temporaires sur cet immeuble dépendant d’une réserve foncière et, d’autre part, que les conventions portaient sur un local situé dans le périmètre d’une zone d’aménagement concerté et ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, la durée de la convention ne pouvait résulter de la seule volonté des parties, mais de circonstances particulières liées, pour des motifs d’intérêt général, à la nécessité de constitution d’une réserve foncière. Impact : Bien que l’article L. 145-5-1 ne soit pas applicable aux faits de l’espèce, la Cour de cassation précise la notion de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.
Interdiction de pose d’une enseigne en façade malgré l’exploitation de lots à usage commercial
MARCET Elodie. Loyers & Copropriété, juillet/août 2020, n° 7-8, p. 30-31.
Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-22.441, FS-P+B+I : JurisData n° 2020004595
La clause d’un règlement de copropriété prohibant toute installation d’une enseigne en façade d’un immeuble, alors même que ledit règlement autorise par ailleurs l’exploitation de lots à usage commercial au sein de celui-ci, peut être considérée comme licite dès lors qu’elle est justifiée par la destination particulière de l’immeuble.
Les réparations locatives occasionnées la vétusté ne peuvent être transférées au preneur qu’en vertu d’une disposition expresse du bail commercial
MARCET Elodie. Loyers & Copropriété, juillet/août 2020, n° 7-8, p. 32-33.
Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.415, F-D : JurisData n° 2020-004635
En l’absence de clause du bail transférant expressément au preneur les réparations locatives occasionnées par la vétusté, celles-ci doivent demeurer à la charge du bailleur ; la clause du bail prévoyant que le locataire doit entretenir les lieux loués et effectuer les réparations autres que celles de l’article 606 du Code civil ne peut s’analyser comme opérant valablement un tel transfert.
